就在上周，我们做的年末二手房市场讲解的直播热度很高，中诚房产的两位经纪人和我们深入探讨了一线二手房市场的现状，应广大网友要求我们也整理了近期二手房市场的详细数据，今天就让我们一起来回顾下直播的内容吧。

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在聊二手房价格之前，先来看看前三个月的二手房成交以及去年同期的成交状况。

很明显同比去年今年的成交数据下降还是较为明显的，“金三银四”之后用平淡来形容也不为过，去年8月856套，9月876套，10月758套，总共2450套；今年8月605套，9月575套，10月441套，总共1621套，相比去年总共少了800多套。成交走低带来的是二手房价格的下降，带来的是房东的放价出手。

随着年末低价挂出的房子增多，降价是大势所趋。至于二手房降价，经纪人为我们大致归纳了近期市场的两大普遍现象：

▶现象1.年末市区新房普降，与二手房交互影响降价

论新房价格是如何影响到二手房？首次置业群体因看中新房的户型设计和物业管理等因素，本就更倾向于选购新房，现在新房降价必定会吸引其他换房群体的目光。

前两月新房市场普降加上贷款的松紧带还持续勒紧，换房的房东慢慢坐不住了，开始跟降，有的标价甚至低于市场价8-10%。

所以总的来说新房和二手房的价格并不是单方面影响，而是相互影响的关系。

▶现象2、二手房价格呈现区域分化，两极分化

在均价总体下降的大形势下，各板块降幅各不相同，区域分化的趋势在近几月的挂牌价格数据中均有所体现。

--五星漕泾、文化片区较为坚挺，区域次新房不降反涨

虽有双减政策出台，但就近入学的划区原则下，学区房的优势依旧还在，这也使得五星漕泾的老房子依旧卖得起价，而兼顾学区以及次新房的文化片区则更是有不降反涨的趋势。

经纪人直言近期看学区房的客户增多，其中以看实验昆承为主。学区房成交明显增多，成交量方面，对二手房成交总量有正向带动的提升。价格方面，除非有大批量流通性强的房源（如次新小户型）挂出，否则对价格没多大影响。

文化、实验的次新房，既满足学区需求，又满足自住需求，预算充足的情况下通常都会选择一步到位。文化片区目前单价最便宜的房子2万1（金桂家园），论总价在200万以上；总价最便宜的是中南世纪城65平户型，有名额的在180万以上，近一年有小幅下降。

--世茂、城南、城北商圈属性加持，区域低总价房源抢手

除开学区房，经纪人还介绍说世茂商圈、永旺、万达周边等带有商业属性的低总价房源近期也挺好卖。好比城南，150万以内的房子较为好卖，比如湖畔现代城均价1万3的小平方；世茂周边则有一定门槛，单价2万3，其中世茂五期因房源较新以及4房户型较多的优势，成交相对较多。

--琴湖老小区近期降幅较大，次新房相对扛降

近期琴湖一些老小区降价幅度是比较大的，加上片区新小区很多是安置房，同时有法拍房在挂牌（如望湖家园、百盛花园），价格普遍不算高。正常的商品次新房（中南御锦城、琴湖壹号……）价格稳定在一万八九，相对扛降。

二手房价格两极分化明显，这一现象也直接体现在成交周期上，近期带学区、商圈、次新房属性的二手房成交周期普遍较短，一些不带属性优势的老破小成交周期则普遍较长。