2020已然落幕，回看过去一整年，二手房市场的状况可谓是冰火两重天。那么过去一整年里常熟的二手房市场行情究竟如何？买卖双方的博弈心态发生了怎样的变化？2021年的二手房市场又究竟会走向何方？

*数据来源于中国房价行情网

2020全年常熟仅在1月份有过一次明显的价格回升，但按往年的数据来看，这属于惯例的价格回升，和房子好不好卖并没多大关系。而年初的疫情状况导致各行各业停工近两个月，现金流一时紧张，买房人手里没有钱，手头缺钱的房东也比往年多，这也是造成2020年全市二手房均价呈现“迫降”趋势的重要原因之一。

这时有人会问：从图上看5月、9月不是有回升吗？年底价格不是超过了去年12月吗？

当然，说降价指的是今年的大趋势，并不代表中间就没有回转的余地，3月过后，疫情得到了有效的控制，各行业复工，“金三银四”的学区房节点延后，价格也的确出现过小幅回升，但仍旧与去年同期间有着1000-1500元每平的差距。

*数据来源于中国房价行情网

对比近几年的二手房均价数据，也可以看出二手房价格在近两年有明显的下降趋势。2016-2018上半年是常熟二手房市场迸发活力的时间，那时新房项目很少，房产交易主要都集中在二手房市场，好的二手房十分紧俏，价格也水涨船高。

但作为一个县级市，房价再怎么涨也是有极限的，而常熟在所有县级市房价排行里也已稳居前十，参照排名更靠前的县级市也不差多少，很明显上升的空间已然不大。

2020年8月全国百强县房价榜（*数据来源于中国房地产报）

年末二手房价格提前回升，只因“返乡潮”提前了

再聊聊年末二手房价格为什么回升的比去年要快，小编请到二手房业内人士来替我们做分析：

一方面，年末资金回笼，大家手头都比较充裕，降价急售的房源少了，很多外地房东听到今年1月份会限制返乡，就提前回去了，这导致很多房源看房都没法看了，降价也没太大意义。

另一方面，新挂牌的房东又是参照市面上现有房源给价格的，而恰巧这会儿市面上剩下的都是之前未降价脱手的房子，这也导致了价格都朝着原先剩余的高价房源靠拢，从而均价明显上升。

从专业人士的角度看，年末二手房均价的“固有”回升，往往都是因为返乡季来临带看减少，以及房东脱手欲望降低才造成的。此外，今年有大量新房都在年末集中交付，同区域内新房价格会比二手房高一些，一些新房源的入市也在一定程度上拔高的总体的均价。

这也能够解释为什么总是一到年末，交易量明明在降，而房价却为什么总会回升了。那么，2020年的二手房成交情况还会往年一样吗？

到目前为止，出炉的只有2020年前11个月的房产成交数据，12月的成交要留待1月中旬才会公布。

*数据来源：常熟透明售房网

（2020年数据截止至2020年11月 全年数据将于2021年1月中下旬公布）

2020年1-11月，常熟二手房共计成交9384套，其中二手房住宅共成交8409套。从全年的成交趋势来看，前两个月因为疫情原因成交受阻，3月之后市场解放，成交量直线回升，并在之后直至11月一直保持着稳定。

*数据来源：常熟透明售房网

（2020年数据截止至2020年11月 全年数据将于2021年1月中下旬公布）

对比2019年的成交数据，2020年仅在1-2月低于2019年，3-6月恢复交易后数据已相差不大，而由于7-11月成交量一直维持平稳，多个月的成交量反而超过2019年。实际1-11月的总成交套数与2019年同期相比仅差46套。而根据12月常熟楼市火热程度来看，不出意外，全年成交还是有大概率会反超的。

*数据来源：常熟透明售房网

（2020年数据截止至2020年11月 全年数据将于2021年1月中下旬公布）

对比近5年的成交数据来看，二手房成交的巅峰期是2017年，而2018-2019年则呈现递减形式，虽然12月的二手房成交量还未公布，但成交总量已经与去年的总成交量十分接近了。

今年成交虽不乏改善，但仍以刚需和学区为主

聊到今年成交的房子，中介们是这么说的：

今年我们这片成交的二手房主要还是学区房。

琴湖和元和出手的大多是价格比市场价低很多的房子。

文化片区的房子比较新，学区也比较好，今年价格低，好的房子也很抢手。

老街（常熟老街）卖的也很不错，学区不错，挂牌量也大，价格低点也好卖的。

…

综合今年小编走访中介门店听到的信息来看，常熟二手房市场今年的成交关键词还是“学区”和“低价”。

二手房市场呈两极分化，综合优势效应明显

论及今年的二手房的成交类型，很多中介直言：

今年常熟二手房市场的两极分化现象明显，一些地段好、学区好、房龄新的房源成交量高，一有优势价格的房源出现成交也就“顺理成章”了。反之，一些老破小、老破大如果没有学区属性和地段加成，如果房源挂牌又较多，就很难卖得起价格。

今年的价格博弈中，买卖双方的心态发生变化

市场热度是由供需双方的综合情况来决定的，如今买房者的心理和以前相比发生了很大的变化，不再是跟风买房，而更多的是回归理性，会更多考虑自身的需求去选购。在购买方式上也不会因为要买房而去借钱，而是尽量缩减首付比例，以最低的成本入市。

而在价格方面，今年急于出手的房子明显比往年要多。有中介坦言，二手房定价也看新房市场，新房价格涨跌，二手房肯定会受影响。但说到底，二手房更多的是个体之间的博弈，业主都有自己的止损线，不会一直降价，只会横盘。

但明面上的维稳也并非意味着成交价就固定了，“2020年常熟二手房市场总体来说议价空间变大了，除了学区房，其他的基本都属于买方市场。”类似这样的评价相信今年有关注二手房的网友都听到过了。

2021年已经过去一周，新的一年常熟楼市又将迎来怎样的挑战？二手房市场会如何发展？

对于今年的二手房市场，有经纪人认为得看年初的情况：“如果年后没有疫情等因素影响，那二手房应该能够微涨，而如果再有类似疫情的情况，则应该会再降。”

有经纪人表示并不太看好：“房价变化会遵循规律，17年那会儿已经到顶了，接下来应该还会再继续下降，幅度不会太大，会呈现小幅下降的趋势。至于成交应该也不会太好，毕竟新房量大，改善型客户估计长时间内还是会盯着新房。”

有经纪人持评价比较折中：“虽然现在有很多房东都自信房价会涨，但鉴于常熟目前新房库存太大，我觉得不一定会有太大变化，如果没有什么特殊情况的话应该会与前年差不太多。”

可见，多数业内人士对2021年的二手房市场发展持保守意见，认为二手房会在价格上只会有小幅的上下浮动，成交则要看年初的实际情况。

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随着近年常熟市区大批品牌房企抢滩入驻，新项目不断冒头，大量新盘集中供应。庞大的新房供应量摆在面前，意味着未来几年很可能出现房源量“井喷式”的增长，可以预见，二手房供过于求的局面短时间内难以打破，在2021年或有更多的二手房涌入市场。常熟庞大的新房库存，也将会在长时间内抑制二手房价格和成交的增长。

在如今二手房挂牌量十分充足的情况下，购买二手房的选择会更多，可议价的空间也更大，只要在选购时要擦亮眼睛，选择适合自己的房子，能以较低的价格实现快速入住，二手房也不失为很好的选择。

2021年，你认为常熟的二手房价格、成交会上涨吗？

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