结合实地探访中介得来的信息，我们统计了南部新城12个主力二手房小区的挂牌价情况，发现目前城南二手房价格主要分为3个梯队：

*数据来源于常熟零距离二手房网

第一梯队：1.6万/㎡-2.3万/㎡（2个）

目前处于第一梯队的小区有常熟花园、天玺，其中常熟花园的挂牌价最高，目前在常熟零距离二手房网站上的挂牌价是23018元/㎡，天玺目前挂牌价也接近1.7万/㎡。

可以说，目前处于第一梯队的两个二手房小区，是南部新城在售二手房里面最贵的，这两个小区一个是次新小区，在2016年交付，一个包含一半的独栋别墅项目。

根据走访中介了解的成交情况来看，这两个小区之所以价格挂的高，一方面是因为房源较新，一方面是因为房源户型较好，但总体来说两个小区因为体量小，所以挂牌和成交都不高，单个小区今年挂牌成交的总量也不超过10套。

中介表示，这些单价较高的小区100平以内的小三房户型比较好卖，主要是总价控制在150万以内。而且小区地理位置比较好，靠近南部新城主干路东南大道，距离商业永旺梦乐城也不远，所以受很多买房人的欢迎。

第二梯队 ：1.3万/㎡-1.6万/㎡（7个）

处于第二梯队的二手房小区比较多，也是目前城南二手房挂牌量的主力小区。其中最值得一提的便是湖畔现代城，因为和其他小区相比，这个小区有一半算是个次新房，小区体量很大，挂牌房源较多。

但是从成交数据来看，小区成交量十分可观，根据中介描述，每个月基本都有30套以上的成交量，小区的房子好卖主要还是因为房子多、急售房源多、总价低，地段较好。特别是小区新交付的126㎡的平层，近来十分抢手，特别受本地买房者的青睐。

除了平层产品，湖畔一二期包含大量的独栋、联排、叠加别墅，周边环境更好，卖的也不错。总价300万内，可以买到近200平的叠加，还是很香的。

除了湖畔，薇尼诗花园以及三一荣域，这两个学校周边的小区成交量也很高，其中100平以下的小三房户型尤为畅销。像一些资金充足的会买在环境更好的三一荣域。

第三梯队：1.3万/㎡以下（3个）

在第三梯队的只有3个房龄偏大的小区，中欧假日花园、森兰公寓、新世纪花苑。据中介透露，因为规划较老小区内部居住环境都存在些许问题，比如停车困难内部道路拥挤，物业管理较差等，其中中欧假日花园相对较好些。

从最近的成交数据来看，这三个小区中成交量较高的是中欧假日花园，近期成交的大多是约101平精装修的3房2卫房源，总价在125-130万。买房群体多半是从周边乡镇买房上车的刚需类，有很多都在周边的工厂上班。

总的来看，南部新城的次新房源二手房挂牌价高于普通老小区，成交量也比老小区要好。中介表示这边老小区大多是外地买房客居多，且需求多半偏刚需，本地的置换客群更向往好一点的居住品质，也比较忌讳住过的房子，倾向于买次新毛坯房或者新房。

下面再看一张表，从去年到今年一年的时间里，城南板块主力二手房，不管是品质次新房还是老小区，房价几乎呈现全面下跌的态势。

*数据来源于中国房价行情网

其中下跌最明显的小区便是常熟花园和东南邻里，跌幅均达到14%以上。再看看几个次新房，东南邻里、裕源诚品，一年的时间房价跌幅在14%左右。但像东湖京华这样的房龄较老的小区，跌幅则相对小些。

对于这种现象，小编特意咨询了板块内的资深经纪人，得到的回复是受新房冲击较大，城南大的房子都不太好卖了，客户都被分流了，但好在目前二手房价格远比新房低，所以总体成交量还不算低。小面积房源成交会比以上表格中的挂牌价更低一点，大户型的成交均价则平均会在挂牌均价的基础上再低上一两千。

值得提一提的是，湖畔现代城和东湖京华这两个小区的二手房，受新房影响还是比较大的。因为多数新房项目都与这两个小区较近，加上本来两个小区的体量偏大，价格竞争激烈，只有足够便宜才好出手，所以急售的低价房源很多。

今年，无疑是城南新房入市量井喷的一年。据不完全统计，目前板块内在售项目有9个：澜悦雅筑、和光晨樾花园、华发未来城（青藤雅苑）、鲲湖天境花园、昆承状元里、明月兰庭、橡树澜湾花园、湖畔现代城三期、金湾名悦雅苑。

目前这些项目主要集中在城南永旺周边，可以说是南部新城目前集中开发的居住板块，现有的配套以及未来的规划都比较有优势。

比如，澜悦雅筑的去化就一直很不错，项目均价从开盘至今一直保持在18500/㎡左右。

还有绿城明月兰庭，这个高品质项目，不管是小区的内部配套还是比较不错的装标，都是改善一族的首选。

再比如，华发未来城，主打智能社区，相比老小区有更多智能科技的加持。

可以说，无论是产品、户型设计还是区位，城南的这些新盘都秒杀板块内的几个次新房和老小区。

房子无人问津，没人看没人买，要想着能急出手，可不就得降价嘛，这也是为什么目前城南二手房相较新房价格优势这么明显了。

南部新城作为常熟城市发展极具潜力的新兴板块，是高新产业的首要发力之地。“一心多点，三轴三区”的规划结构，昆承湖东侧的环湖区域，目前大部分还都是空地，等待着未来能有一个更完善、合理的开发。

未来这里将成为产业兴盛、宜居宜业的城市新片区。这是早在10年前就定下的总体规划，如今看来，还有许多是尚未实现的。

►更完善的交通路网

作为常熟南融苏州、对接上海的关键站点，常熟高新区凭借昆承快速路连接常熟市区和常台高速沙家浜出入口，通过优化区内路网、增加高速公路互通、开设公交专线等措施，进一步提高区内外交通的可达性和便捷性。

►更舒适的居住环境

天玺人才公寓、常理工人才公寓已入住众多产业高新人才，昆承湖国际生活社区等一批优质生活场所正在建设中。

►更丰富的教育资源

中国常熟世界联合学院（UWC）、世华教育培训学校、启文学校及幼儿园、常熟国际学校、东南实验小学、常清中学、常熟昆承湖外国语学校等学校，一批优质教育资源在常熟高新区集聚，让这里的人文教育氛围日益浓厚。

►更多元的商业配套

2017，4万平的东南邻里建成；2019，18万平的永旺梦乐城正式营业；现在还有诸如金茂商业街等商业正在筹措中。商业配套方面，常熟高新区不断有精品项目进驻，商贸业态日趋丰富，商业布局与环境不断完善。

近年来，城南土拍热度不减，不少知名房企入驻，城南土地价值已经被市场认可，区域未来还有着很大的发展空间。

现在城南还属于常熟市区的房价洼地，刚需客群可以多多留意。毕竟200万以内，有高架、有商超，区域的交通规划更是日益完善，南部新城还是十分值得期待的！

为了方便大家一起讨论二手房市场以及了解各片区的信息，我们建了不同的片区群，还有学区群、物业群等，如果你想交流二手房信息可以一起进群来讨论哦！

添加下方客服微信

回复“进群”

↓ ↓ ↓