2020年，常熟二手房市场跌宕起伏。第一季度受疫情影响，市场整体隐而不发。第二季度，市场快速复苏，成交量喜人，以致于很多人想问：

• 今年上半年市场相比往年有何不同？

• 近期市场正在发生哪些变化？

• 下半年的市场到底怎么走？

那么接下来就让我们从这三个角度切入，一起来盘点下今年上半年的二手房市场。

在分析市场之前，先来回顾一下上半年的二手房数据。

1、回暖迅速！上半年常熟二手房成交4636套

根据常熟透明售房网数据统计，2020年1-6月常熟二手房成交4636套，同比2019上半年减少18.09%。其中，二手房住宅共成交4151套，同比2019上半年减少14.57%。

从数据统计可以看出，今年上半年，除了2月遭遇疫情的正面袭击，导致当月成交量下跌至不足200套，其他时间市场表现还算较为正常。3月成交情况回温态势明显，共成交793套，4-6月二手房更是成交都近千！5月达到了上半年顶点的1129套，但同比2019年5月仍是下降了2.76%。

按照此前从各大中介了解的情况来看，二手房成交回暖迅速主要有三大原因：

一是前期积累的购房需求开始释放了，叠加金融信贷宽松，刺激了成交周期的缩短。

二是有政策利好扶持市场恢复，银行贷款额度充足、审批快、放款快、过户周期短等方方面面都为买房提供了便利。

三是受疫情影响房价普遍性的有所下降，进一步推动了二手房成交量上升。

2、上半年二手房价格总体略有下滑

再看看二手房房价的变化情况，中国房价行情网数据显示上半年常熟二手房挂牌均价为18870元/㎡，较去年上半年均价下降了5.05%。从零距离二手房网常熟各小区的挂牌均价看，上半年无论是市区还是个乡镇，均价都是有所下滑的。

说完数据，再让我们仔细看看今年在房源方面相比往年又有哪些不同的情况。

要说今年买房的客户与往年有什么不同，经纪人告诉我们，不同就在于客户买房的目的。

往年可以看到各种不同的买房客户，有为了学区的，有为了刚需自住或者改善的，还有从上海、苏州赶来的投资客。而今年最大的不同就是投资客户明显减少了，今年好卖的房子就只有学区和改善这两类。造成今年这种成交状况一方面是因为今年的市场情况的确不再适合投资；另一方面也是因为周边各地的限购政策。

而在学区房和改善型中也分好卖的和不好卖的。

可以说54平就是学区房的一个分界点，54平以下的学区房只有少数人才适用，毕竟满五唯一的条件苛刻，而54平以上就是大多一孩的家庭适用的面积，所以很多家长的购买原则就是54平以上，此外越小越好，总价越低越好。

再说说改善型住房，当下家庭在考虑改善住房的时候，不仅要考虑住不住得下，还要考虑住得舒适，也就是既要看几房，又要看房间的大小。像目前市面上120-140平的3房户型以及140平以上的正四房才算真正满足一般家庭对于改善的要求。

多位经纪人关于7月份成交情况的描述都是：如预期中一样，像往年一样平淡。

而其中一位经纪人告诉我们，他本以为7月市场应该还会挺不错的，毕竟年初有2个月的空窗期，积累的买房需求往后延续2个月也不是没有可能。但谁能想到往年都差不多半个月就过去的梅雨季，在今年硬生生持续了一个多月。

糟糕的天气很直接的打击了买房者的看房欲望，而对于主要就是靠现场实勘成交的二手房来说这无疑是灾难。再加上学区房热度褪去，大量新房入市等因素，7月的成交量都不甚乐观。

市区由于大量新房的冲击，二手房在没有学区效应加持的情况下开始逐渐冷却。但正在这时候，经纪人却告诉我们近期乡镇的二手房卖得还不错！

根据经纪人的反馈，近期辛庄镇、尚湖镇、沙家浜、滨江这几个区域，二手房成交量都比较不错。

乡镇二手房市场回温一方面是由于新房剩余不多，另一方面则是由于乡镇二手房的降价相比市区更加直观，相比市区每月1-7%左右的变化幅度而言，乡镇小区则时常会出现10%以上的涨跌。

*6月常熟乡镇热门小区挂牌均价

我们从各大中介口中了解到，今年二手房市场还要数学区房的价格较为坚挺，虽说同比去年也有下滑，但长期小幅度的波动并不妨碍它成为近期较保值的房子。

相较于小面积学区房的稳健，很多大面积房源的价格波动就明显比较大了，如文化片区、兴福报慈周边很多新交付的大面积房源都是接近成本价挂出。经纪人还告诉我们，若是对比当初购入的价格，基本就是按照买房成本加上利息钱挂出来的，都是成本价抛售。

好比中南世纪城较典型的约137㎡户型，目前市面上的挂牌价在310-335万，而2019同期的挂牌价在360-380万，降了近2000元/平。

聊完市场以及近期市场的转变，最后让我们再来看看大家对于下半年的二手房市场又是如何评价的。

关于2020下半年的展望，我们也询问了好几位经纪人的看法，多数意见都认为下半年的二手房市场会以维稳平淡为主。

或许下半年的成交情况并不会太乐观，要说原因的话，主要有以下两点：

①新房选择太多，会直接冲击二手房市场

因为下半年预计还会有大量土地拍出，光从新规划的城铁片区就能看到多个待入市的新盘。

*以上地块指标仅供参考，具体以实际公示为准。

今年新房的供应量明显比去年大，而从现阶段常熟在售、待开的新房项目来看，下半年新房的供应量仍会很大。

比往年更多的新房进入市场，代表着买房者的选择更多了，而在买房群体和往年大致相同的情况下，经纪人纷纷表示出对下半年二手房市场的担忧。

②疫情对经济的影响仍在持续，导致买房人资金并不充裕

从宏观经济的角度来看，苏州第一季度的GDP增长为负，在第二季度的发力中才将上半年的GDP扭转回正增长0.8%，上半年很多企业持续处于停工状态，有的歇业半年，有的开门了也接不到商业订单。这放到微观经济来看，就是收入的降低，这就会很直接的导致买房人的还贷压力增大。

而中介们都反应近期很多客户是以看房观望为主，问及原因就有客户反映说自己的单位五六月份才开工，回来后公司业务订单少，薪水也降了，买了房的话还贷压力可能比较大。

而综合经纪人们对于下半年房价走势的看法，多数人认为：

下半年房价会趋于稳定，既不会有太大幅度的降价，也不会有爆发式的增长。

原因一方面是因为房东们现在的心态都很稳定，并不急于出手；另一方面则是因为周边新房的降价也都到了底线，因为房企要维持一定的利润率，新房价格稳住了，周边二手房自然也就跟着稳下来了。

以上就是2020上半年二手房市场总结的全部内容了，关于今年的二手房市场你是如何评价的？你对下半年二手房市场有何不同的见解？欢迎在文末留言讨论哦。

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