不知不觉，2020年的“金三银四”已经快接近尾声。

对于常熟二手房市场而言，与成交量低迷的前两个月相比，三四月到底“金银”之色是如何显现的呢？

因为一场突如其来的疫情，目前楼市走向仍不算明朗，即使常熟的二手房市场已经经历了一波降价潮，很多人也仍旧处于观望和猜测当中，关于楼市的走向也是众说纷纭。

而对未来的判断需要以当下的情况作为基础，近期常熟二手房市场的真实成交情况到底如何？

根据常熟透明售房网的数据显示：3月，全市二手房成交793套，其中二手住宅成交709套，环比增长379.05%，同比减少10.37%；成交面积7.42平方米，环比增长353.19%，同比减少32.21%。

为了方便大家对比去年前三个月的成交情况，我们截取了从去年1月到今年3月的成交数据。

从数据曲线可以看出，因为疫情的影响，虽然前两个月成交量相较去年同期明显大打折扣，但3月开始无论是新房还是二手房回升都很明显，二手房3月709套的成交量相较19年3月的791套相差已并不太多。

而仔细观察成交曲线可以发现2019年整体趋势偏下行，而今年年初除了没有了“小阳春”，前三个月的成交量变化趋势却仍旧与去年的升降走势保持一致，再结合近期的成交状况来看，预计4月会在3月成交量的基础上略有上升。

从“金三”二手房的挂牌价来看，3月份的挂牌价为18580元/㎡，环比下跌了4.88%，同比下跌6.36%。

常熟二手房虽说成交量已然开始复苏，但论价格，在年初上涨之后，在三月份骤然下滑，这与因疫情影响而出现的连续两月的空档期不无关系。在以“买方市场”为主的背景下，市区全范围都出现了很多带“急售”、“房东换房低价出”、“可议价”等字眼的房源，急售的特价房源成为较普遍的现象。

所以说3月光从成交量来看二手房市场的确是开始回暖了，但小编更愿意将之理解为：二手房开始出现普遍性的下降，相比新房也有了较明显的价格优势，要是房源条件合适买房者也愿意将二手房纳入买房计划之内。

从3月的成交占比来看，“以价换量”的策略也的确收效显著，当月成交的1764套商品房中二手房住宅就占了709套，占了40%以上。

而市场实际成交现状是怎样的只有身在一线的房产经纪人们最清楚，让我们一起来看看他们是怎么说的。

因近期二手房成交的主体还是学区房，所以我们探访了五星漕泾附近以及报慈小学周边的中介机构，采访了衡居房产-报慈店以及锦象房产的门店负责人，让我们一起看看他们对于目前的二手房市场作何评价！

据两位店长的描述，因为门店都有涉及新房业务，所以两位店长都直接将二手房的成交情况与新房做了对比，基本意见相似：近期成交的二手房和新房基本保持一半一半，二手房成交量略低于新房。

其中二手房成交的主体是学区房，实验中学以及报慈小学的学区房都是近期较热门的，其次琴湖片区是学区+置业的第二选择。而改善型需求的买房者，一般会优先选择像世茂、文化片区等房源较新的区域。

近期二手房的成交价格的的确确是有下降的，二手房成交价较原先价格普遍都有10%左右的下降，而此前价格较为坚挺的带名额学区房受到这股“降价潮”的影响略微下降。

小编本以为因为疫情的稳定，二手房的挂牌量会出现更明显的增加，但据两位经纪人的口述，近3个月总体的挂牌量其实并没有太明显的回升。

衡居的陆店长告诉我们，近期的咨询量的确很大，主要以这两类人群居多，一是针对学区的，急于购买今年就要使用名额上学的；二是提前一到两年提前来打探情况的。近期小编也是深有体会，询问学区房事宜，有关买房手续、片区热门及小区价格的网友明显增多了，很多网友都是考虑在近期卖房换房的。

提及此问题，陆店长还建议大家如果是在今年要以房入学的话，最晚应在5月中旬之前把买房手续办完，才能赶得及入学的审核。

从与经纪人的对话中可以感受到，三月的二手房成交复苏很大程度上是以卖家降价的基础上换取的。那么近期卖房者的心态又是怎样的呢？

在交易过程中与房东接触最多的是房产经纪人，从他们口中得知：

近期的确出现了较多房东看到市场价格下降后马上开始打算降价出手的，此类多是近期有换房需求的房东。

此间，小编也有幸采访到了两位房东，一位是有打算卖房的，一位是已经在挂售的，正好他们也对应了两种完全不同的卖房心理，让我们一起看看他们是怎么说的吧！（为避免损害房东利益，此处将不提及具体小区）

急切房东：

“近期看到你们网站那个挂牌均价，我感觉可能都卖不牢那个价格了，像我们这种虽然有名额但学校一般的小区不知道后面还会不会降，不知道现在适不适合挂出来。”

佛系房东：

“我去年挂的那套100多平房子就依旧这么挂着啊，实验中学的名额还留着，我是没有降价出手的打算的，中介怎么赚差价我不管，反正我的心里价位是200万，低于那个价格我是不卖的。”

以上两位房东的心态可以说正代表了目前市场上房东的两种典型了，而二手房交易可以说是买卖双方的一场博弈，那么此时一般买房者的想法又是怎样的呢？

小编先回看了下近来收到的网友咨询，发现近来咨询二手房交易事宜的网友主要分为以下几类：

以纯学区目的，急用学区房和提前选房的各参半：

提前选房的网友相比急用的网友会更加不慌不忙，对房源的要求也更高，就好比你的房子如果没有配套的自用车库，那也会被直接否定掉；

而急用名额的网友则更多的关心的是价格和面积，其中考虑老小区小面积房源的网友仍旧居多；

也会有网友想同时满足学区与改善，甚至外加较新房源要求，但在了解好学校+新房子的价格之后多是望而却步，有些就会转而考虑既能满足自住又能满足较优学区配置的琴湖片区。

而针对纯改善二手房需求的网友挑选态度则更为严苛，会更加关心房子的附加项，如必须要有大露台、院子、汽车库……，还有如装修怎么样啊，我需不需要后期再花大心思去拆掉重装之类。买房的意愿程度基本是“并非必须，有合适才考虑买”的态度。

指望二手房市场长期保持降价“跑量”的策略并不现实，加上近期又有高地价项目入市，未来房价持续下行的空间也很有限，在近期有足够降价空间的条件下，小编认为如果有合适的房子还是可以找房东议价然后入手的。

对于近期的二手房市场你又是如何看待的？你认为近期适合下手买房吗？欢迎在文末留言表达你自己的看法。

为了方便大家在家也能一起讨论二手房市场以及了解各片区的信息，我们也建了不同的片区群，还有学区群、物业群等，想交流二手房信息的网友都可以进群来讨论！

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