近期又到了一年中的买房热季，无论是二手房还是新房的交易量相比于疫情期间都有了明显的回升。

很多网友都是第一次买卖房屋，对交易过程中的资产过户的问题抱有诸多疑问，比如最近有网友提到的：维修基金。

“新房一定要交维修基金吗？标准是怎样的？”

“二手房的维修基金，房东转手后能取出来吗？”

而关于维修基金的使用，大家也有不少疑问，比如：

“我家房子天沟堵了”

“我家房子近年开始渗水”

“楼上漏水下来”等等

这些能不能用维修基金？

这类问题也许是很多业主都想问的，小编也去咨询了常熟房管处，今天就和大家来详细聊一聊维修基金。

01

什么是维修基金？

房屋维修基金也称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

简单来说，房屋维修基金相当于房子的“养老金”。房子保修期之外，共用部位和共用设施设备出现问题，可以用房屋维修基金来修补。

02

维修基金什么时候交？

一般来说，业主应当在房屋交房前交纳维修基金。如首期房屋专项维修资金的话，业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交。（首期房屋专项维修资金为住房第一任住户在拿房产证的时候要缴纳的房屋的专项维修资金。）

那么买二手房需要缴纳吗？

在维修基金余额高于首次归集金额的30%时，买房人无需额外缴纳。

维修基金不足首次归集的维修基金的30%时，由业主委员会按业主所拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首次归集的维修基金总额的70%。

而关于网友提出的卖房后维修基金的转移问题，我们也专门咨询了房管处，得到的回复如下：

维修基金会在不动产过户时一并过户给买方。但其中是否需要买房人支付维修基金则是根据买卖双方协商决定的。我们咨询了几位房产经纪人后得知，有关原业主缴纳的维修基金剩余款在房产交易过程中的转移问题大致分为以下四种情况：

1.卖方将房屋维修基金无偿顺延给买方；

2.买卖双方经过协商共同承担这笔费用，买方支付原业主所缴纳房屋维修基金费用的50%；

3.买卖双方经过协商按一定比例支付房屋维修基金费用，比例公式为（房屋产权年限－原业主所购房屋与出售房屋的时间差）/房屋产权年限；

4.卖方不同意将房屋维修基金无偿顺延给客户，也不想按比例与客户分担这笔费用，那么购房者如要购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔房屋维修基金费用。

03

维修基金缴纳比例是多少？

在缴纳金额方面，据《住宅专项维修资金管理办法》第七条显示：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。”

而这只是一般情况，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

而常熟房管处给出的维修基金收取标准为120元/平米，其中计算的面积是以房产的建筑面积为准。

好比你家产证上面积是100㎡，那么要交纳的维修基金就是：

120 x 100 = 12000（元）

04

自己交的维修基金存在哪里？

根据《住宅专项维修资金管理办法》规定：维修基金一般由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。

业主委员会应到房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案。

该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。

05

什么情况下才能用维修基金？

回到开篇提到的网友的疑问，天沟堵塞、墙体渗水等问题，能不能申请使用房屋维修基金进行维修？

经过向常熟房管部门咨询了解到：

一般内部装修及内部渗水等问题皆不包含在维修基金适用的范围内

只有当建筑外部整体出现问题（如外勤渗水等）才能动用到维修基金，在处理自家的房屋问题时，首先应当确认房屋是否还在保修期内。在交房之后《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》会有房屋各个部分的保修期。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》

如果确定已经过了开发商保修期，再确定需要维修的部分是不是公用部分，如果是就可以申请使用房屋维修基金。

《住宅专项维修资金管理办法》

而申请使用房屋维修基金的流程十分复杂，并非如一些业主所想的向物业报备申请或递张纸条就可以使用的。

按规定，需要业主向业主委员会提出要求，业主委员会经过实地考察后，向业主大会提出申请，业主大会同意后，业委会再向当地的房屋维修基金的管理单位提出申请。

维修基金一般用于小区整体翻修、公共设备维护及更换等大型修复项目，而个人房屋内部问题建议还是自行修复，因为申请流程繁琐，周期也很长。

06

关于维修基金的答疑？

1.维修基金适用范围中的公共部位和共用设备是怎么界定的？

答：共用部位指建筑主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅区单幢物业内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用的设施设备使用的房屋等。

2.维修基金账户里的钱有利息吗？能用来购买理财吗？

答：委托商业银行，按国家规定的活期利率计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用用途外，严禁挪作他用。

3.个人房屋维修如用到维修基金，是用集体的维修基金算吗？

答：使用维修基金，由业主按其拥有产权的房屋建筑的面积分担，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴维修基金中扣减。

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