近期小编探访了世茂周边的二手房门店，顺路了解了九鑫园这个多层老小区，它就在崇文小学对面，那么就让我们一起来看看今天的测评吧~

九鑫园小区位于世茂商圈的北面，属于老牌的安置小区，小区内均为多层住宅，小区环境较为安静正对面就是小学。那么先让我们来简单了解下小区的概况吧~

优点：

周边生活配套较齐全

户型通透，采光良好

人员流动性不大，自住居多

小区沿河风景较好

小区近三环，门口不远有公交站，出行便利

区域内单价较低

小区正对小学，接送方便

缺点：

内部活动设施缺乏

小区房龄较大

小区车位紧张

受周边新小区的高层建筑影响，个别楼栋被遮挡

小区出门道路较窄，经常堵车

经过实地探访世茂周边的二手房门店了解到，小区前阵子刚卖出过几套小户型，实际成交价格在1万8左右，而近期的挂牌量其实并不多。

小区房源从80多平的小户型到200多平的顶楼复式都有包含，其中挂牌量较大的是120平左右的偏改善房源，而80-90平的小户型则相当稀有，单价会比同小区的大面积房源高出一些，一经挂出成交也很快。

小区近期二手房挂牌均价为18083元/㎡，根据中国房价行情网数据显示，九鑫园11月挂牌均价为18453元/㎡，可能因房源量较少，数据上相较上月持平。相比之下，世茂周边近期二手房均价普遍在2万以上，该小区的二手房在价格上还是很有优势的。

因为该小区均价在市区范围内已经属于是较低范围，近期价格波动也不大。

1.阳光遮挡的问题

九鑫园小区平面图

从小区的外围还有平面图中我们都能看出九鑫园与中南雅苑是在同一区块内，而据小区住户反映，受到阳光影响的就是小区中央靠近中南雅苑高层的房子。

从现场情况来看小区中间个别楼栋的东南面就是高层建筑，的确影响很大。经采访10幢楼住户得知，他们家现在都要到九十点钟才能照到太阳，他们对此也很是不满。

2.小区停车位逐渐开始紧张

随着时代的日益进步，现在每家每户有车，甚至有两辆三辆的家庭都不少见，而按十多年前的规划建造的九鑫园，小区内只有路面临时车位以及少量车库，在加上小区道路是呈“S”型贯穿小区，而非环绕小区，目前车位已经越来越紧张。

从小区的白天的路面情况来看还算良好，但据小区物业反馈的情况是：小区有240多户人家，目前车位只有路边那么寥寥100多个，很多人家都只能堵自家门前。

3.小区缺少老幼活动设施

话说小咖在小区内采访到的多数是老人，他们表示小区内明明有空地，但却没有可供老人小孩活动的配套，他们很羡慕其他加装了活动设施的老小区。

而经过实地考察，也的确发现小区有一个小广场，上面只是简单地植了几棵树。

接着让我们再接着看看小区的周边配套吧！

小区区位图

九鑫园小区位于殿山路上，崇文小学对面，详见图示。

小区侧门口外不远有红枫苑的公交站台，徒步出行较为方便。

东三环路实景

小区上东三环仅需过一个路口，出远门十分方便，与高架间隔着一个小区，所以噪音影响也不大。

教育 

九鑫园目前的学区配置是崇文小学及幼儿园+实验中学昭文校区。

崇文小学及幼儿园

实验中学昭文校区实景

小区出门正对面就是崇文小学和崇文幼儿园了，上下学接送极为方便。

商业 

世茂商圈实景

再者，小区往南就是繁华的世茂商圈，美食、购物、休闲一应俱全。

兴隆农贸市场实景

距离小区最近的菜场是兴隆农贸市场，出门买菜仅需步行一会儿。

医院 

新区医院实景

小区到新区医院仅需过1个红绿灯路口。

内部景观 

绿化率仅为28%，在市区内属于较低的水平。

所幸小区内都是多层住宅，内部道路两侧也充分覆盖了绿植，加上小区一楼主户大多在自家门前都种植了很多盆栽，这也在一定程度上弥补了绿化的不足。

另外，小区北面是红枫苑小区，俩小区中间隔着天然河流，在这条路上散步还能看到三环高架。

车位设置 

前面也说过，小区车位只有路面车位加上少量私人车库。

100多个车位对应的则是240多户人家，车位配比是明显不够的，所以物业也有把绿化内改嵌入车位的想法。

小区兜了一圈后，小咖发现小区只有在南面有一个电动车棚，而其余路面的电动车停放点都是掩体建筑形式的。

小区属于2005年前后交付的老小区，近年墙面也有重新翻新过，小区内均为多层住宅。入户门都开在南面，车库底楼人家门也都在南面，北面除少量车库外大多是墙面+绿化带。

住宅的南面阳台可以看出是有凸出设计的，玻璃透光面也很大，所以房源的采光都比较好，要说缺点那就是房龄较大，没有电梯。

另外，在小区的靠北侧大门口内有一座较大的社区服务中心，目前小区的物业管理处就设在这里。

小区此前已更换过多次物业，目前小区的物业是虹桥物业，对原先拆迁进来的住户不收取物业费，而对目前已迁入的62户新住户则根据面积收取350-400元/年不等的费用。

小区正门为老式的伸缩门，侧门则实行单车道人车分流。

小区近三环路，且周边有公交站台，非上下学高峰段交通较为便利；周边生活配套齐备，特别是正对学校接送方便；小区在区域内单价较低，包含小户型；小区都是无电梯的多层住宅，采光通风较好。缺点是小区房龄较大，内部设施配套比较老旧，加上受周边新小区高层影响，个别楼栋采光会受到些许影响。                     

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