很多人喜欢买二手房，所见即所得，与一手房不同，买一手房主要看开发商，开发商有实力、口碑好，风险就小，反之风险就大。

二手房就不同，产权人代替了开发商的位置，道理是一样的，卖家的人品、信誉、财务状况、甚至性格脾气、学历职业等因素都直接影响这个交易，可很多初次购房的买家却对此不闻不问，只要谈好了价格，就匆匆忙忙签合同。

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不能及时过户

根据我国《物权法》的规定，不动产必须经过登记才能产生物权效力，因此，在“二手房”买卖过程中，必须完成过户登记才能实现房屋所有权的转移。

在很多“二手房”交易的过程中，因特殊情况，卖买双方急于交易。但由于相关的政策，有限制转让的年限，以及可能该房屋本身属于按揭付款，导致房屋不能及时过户。买房者担心，现在虽然签订了合同，支付了房款，但是房屋不能真正过户给自己，将来一旦再被出让给别人，而且房价会上涨，会对自己造成损失，自己的权利得不到保障。建议：在房屋无法及时过户的情形下，购房者仍希望完成房屋的转让的，就应当在合同当中写明过户的具体期限、违约金以及其他损害赔偿。

这一方法虽然保证不了购房者可以拥有最终房屋的产权，（因为我国物权法对于物权的保护是优先于债权的），但是一旦卖方违约，就可以根据合同的规定向其主张违约赔偿。

为了避免不必要的纠纷，还是建议购房者能够及时办理过户登记。

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涨价违约风险

由于二手房交易周期较长，尤其是在限购政策下改善性需求的购房者交易周期更长，有的卖房人在签订房屋买卖合同后发现房价上涨、认为交易价格不理想，提出涨价、反悔或拖延不履行迁移户口等合同义务的情况时有发生。

如果楼市平稳，购买二手房这一点不会有太大风险，如果这座楼市楼市动荡不安，房价一天一个样，这个风险发生的概率就很大了，有个房东不希望将房子多卖一点钱？

如果卖的划算，房东一般来说都会正常履约，而如果房东觉得当时卖的价格亏了，很有可能想办法违约，甚至做出一些极端行为，房价的每一次变动，都是对房东的考验！

房东因涨价反悔打算违约这种事情，太常见了，你没办法去相信金钱对于人性的考验，尤其是当你的合同是中介提供的固定模版，甚至你都没有仔细看完就签了的情况下。

建议：

1、资金允许的情况下，尽量直接网签；

2、居间（定金）协议应涵盖所有已确定的交易条件，尽量锁定交易，不要留有过多讨论空间；

3、每份协议都要有清晰的时间逻辑，注意全面把握同时生效的不同协议，不可存在矛盾条款。

4、交易中随时关注房价及房东的挂牌行为，视房价波动情况补定金

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户口问题

部分以入学为主要目的的购房者，因房屋实际情况等种种原因根本无法落户，或因学籍使用限制等原因无法确保入学资格，导致购房目的无法实现从而产生纠纷。

有的买房人在签订购房合同时未预先调查核实，未与其他户籍登记人明确户口迁出义务，仅仅是卖房人答应让其亲属迁出，以致于在合同履行过程中，出现登记人不愿配合、根本找不到登记人、甚至登记人已经死亡等情形，导致户口迟迟无法迁出的情况时有发生。

还有部分户口的登记人没有其他落户地点，如有的卖房人卖房后租住“公租房”，有的老人以“卖房养老”的方式居住在养老院等，因“公租房”、养老院及私人租赁的房屋等不具备落户的条件，导致户口无法迁出。

建议：

买房人，特别是以解决子女入学学籍或急需落户为主要购房目的的，应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋中的户口登记情况。买房人可以在产权人同意的情况下，在属地派出所查询房屋内登记户口情况，并在合同中明确约定房屋内现有户口的迁出期限及相应违约责任。

对于购买“学区房”为主要目的的买房人，应依据相应学校的入学政策，在房屋买卖合同中明确约定房屋对应学籍的使用情况。

另外，买房人可在合同中明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促对方及时履行户口迁移义务。

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土地证过户

“国有土地使用证”就是我们通常说的土地证，是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证。然而，在二手房交易过程中，具备产权证就能交易，办理更名和转让手续，所有不少业主压根不知道土地证的存在。

根据太原市国土资源局的官方回复：在完整的商品房产权中，包括“国有土地使用证”和“房屋所有权证”，就是一般说的“两证”。领房产证现已被大众熟知，但对于土地证的办理，市民的意识还是相对淡薄。严格来说，只有两证都具备，才能真正做到“物权”的确定。“例如，购房者没有住房用地土地使用权，那么就有被原土地使用者（开发商）转让、抵押或因其他债务问题而遭受司法执行的危险；拆迁安置时，得不到土地补偿的部分。”

建议：各位购房者在买房时不仅仅是关注房产证过户问题，土地证过户也不应忽视。

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