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湖畔现代城测评丨整整80万方!南部新城这个超大型小区到底怎么样?

2019-09-23 08:26 常熟零距离房产 柱子兄嘚 点击:
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作为市区少数的限价盘,这个小区的居住体验究竟如何?


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根据在城南片区二手房讨论群里征集网友的意见,大家似乎对近期又开始认筹的湖畔现代城小区十分感兴趣,那么本期我们就来看看湖畔现代城小区的现状吧。

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湖畔现代城地处近年正在跨越式发展的南部新城片区,南部新城在市区范围内本就价格偏低,而湖畔三期作为南部新城的限价盘,在区域里是性价比较高的。


1分钟了解小区


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优点:

周边生活配套齐全,近永旺且自带商业街,小区里有两所幼儿园

紧邻主干道,出行便利

面积涵盖刚需+改善

小区停车位较充足

小区内部绿化水系分布较为均匀


缺点:

周边医疗配套比较欠缺

高层户型单一

小区租户较多

小区多处路面失修,内部河流有所污染


地段交通


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湖畔现代城小区位于昆承快速路以东,东南大道东北角,详见图示。

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昆承快速路


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东南大道

小区南门外是东南大道,设有公交站台,西面是城市主干道新世纪大道的延伸——昆承快速路,出行十分便利。


周边配套


商业  

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周边商业街实景


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内部商业实景

小区南门外有小区自带的商业街,内部也有商业店铺出租。

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永旺梦乐城实景

南门出门沿东南大道向东走一会儿就能到达永旺梦乐城。

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金仓集贸市场实景

小区东南方向10分钟内的车程就能到到达金仓菜场,日常买菜做饭也较方便。


教育 

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东南实验小学


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常清中学

湖畔现代城目前的学区配置是东南实验小学+常清中学。

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幼儿园实景

小区内自带两所幼儿园,分别是位于小区中间的常熟国际学校附属第二幼儿园和位于小区南面的湖畔幼儿园,接送孩子十分方便。


小区内部环境


湖畔现代城绿化率达30%,在常熟的诸多小区里并不算高,但其间有水系贯穿,且东面就是河流,小区绿植景观分布较均匀。

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绿化实景

小区在停车规划上还是比较人性化的,多层和高层周边地下车库入口很多,分布均匀,且车位配比达到1:1以上,目前车位较为充足。

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地下车位实景

就算是别墅区也在周边配备有地下车位。

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别墅区地下车位入口


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电动车棚实景

小区还配备有电动车棚。

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小区活动配套实景

小区多处配备有幼儿及老人活动设施,而最惊艳的要数条沿河的步道。


建筑户型


建筑特点 

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小区分布图

小区分为三期,住宅建筑类型主要有多层、高层以及别墅。

一期基本都是别墅群,位于小区中央偏西位置。

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一期实景

二期也多为别墅,其中包含靠东侧的很多联排建筑,小区北面的几栋高层也属于二期。

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二期实景

三期位于小区靠西面,均为高层建筑,目前还有部分楼栋陆续建造中。

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三期实景


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新楼栋实景


户型特点 


湖畔现代城前挂售中的高层住宅面积段在91-230㎡,一层有10户;挂售的多层的花园洋房面积段在138-150㎡;湖畔挂售中的别墅项目面积在221-456㎡,包含种类较多,独栋、联排、叠加都有,其中叠加别墅里还分有电梯和没电梯的,在物业费上也会有差别。


因小区户型种类太多,在此不作赘述,我们归纳了网友及住户反馈的几个问题

1.大多房型都不能做到多房朝南,即使是别墅类的户型也有很多房间朝向上的问题。

2.高层住宅密度较大

3.高层住宅有普遍存在的得房率低的问题。


感兴趣的网友可以进文末小区库查看户型图详情。

小区高层住宅虽然存在些许户型设计上的问题,但是小户西边套以及一些西向大平层的湖景房设计都还是不错的。


小区物业


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湖畔现代城物业管理收费标准

小区住宅物业费区间为0.7-1.7元/㎡/月,在常熟不算太高,具体见上图物业费公示。

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物业管理处实景

小区物业管理办公处位于二期的多层建筑与高层建筑之间的靠西位置。

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小区大门实景

小区两个大门都实行人车分流,小区门禁管理还是较为负责的,车辆进出管理较为严格。

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小区道路实景

小区前两期路面停车较为规范,并未出现成排车辆占道的现象,据了解近期小区也是在严格整治乱停车的现象。而三期路边停车现象较多。

目前小区的公共设施维护上还有所欠缺,路面地砖有多处破损未修补。

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房价行情


目前来看,根据中国房价行情网数据显示,湖畔现代城8月挂牌均价为16515元/㎡,相较上月下降了3.75%。而根据网上挂牌价格显示,近期高层类的挂牌价在1万3~1万6,多层花园洋房的挂牌价在1万5~2万1,而别墅类建筑类型较多,挂牌价在1万1~3万2不等。


业主采访(叠墅)


小编:小区有业主反映高层住宅存在户型问题,请问您住的别墅有这个问题吗?

业主:我们家那个户型的话就是朝南的房间不多,一共四个房间,有三个卫生间,然后两个房间朝南,两个房间朝北。

小编:那传闻小区有很多租户,是这样吗?

业主:这我倒没感觉到,但东南住的本地人和外地人本来就都蛮多的。


综合评价


小区近昆承快速路和东南大道,交通出行十分便利;周边配套较齐全并且在不断完善,小区自带幼儿园,接送方便;小区户型涵盖刚需+改善,别墅种类较多,户型种类齐全;小区车位配比较高,目前车位充足;在同区域内同类房源的均价较低,性价比较高。缺点是户型设计和设施维护上存在些许问题,以及小区密度较高。

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